房屋质量问题保修责任房屋质量保修责任

一、"开发商有验房单能免责吗？"

【问题解析】
有验房单的开发商，可以对房屋验收单上已验收的部分不负质量责任。开发商应当书面形式通知购房者验收交接；购房者进查验建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证，开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；签署房屋交接书。
【法律依据】
法律依据
《建设工程质量管理条例》第十六条
建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
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听律网引用法规
[1]《建设工程质量管理条例》 第十六条

二、房屋买卖合同中的瑕疵担保责任的规定

房屋买卖合同中的担保责任是什么房屋买卖合同上保证人条款中保证人只负有一般保证责任。这个一般保证责任是保证的是什么？？保证谁的利益当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。保证人，当然是保证债权人的利益了，比如担保买房人付款，这就是保证卖方债权能够得以实现。假如买房人不履行支付房款的义务，保证人就要承担支付房款的义务。就这意思。

三、"房屋维修责任的划分与责任分配"

关于房屋维修责任是怎样划分的这个问题，我的解答如下, 看实际情况。

1、首先应查明此管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出;非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼为受益人也有相应的义务，这种义务主要是体现在费用承担上。

2、开发商的责任在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。《建设工程质量管理条例》第四十条规定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3、公平责任对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错（或无证据证明其过错），如因防水层自然老化，此时维修费用按规定，实际情况，由当事人分担民事责任。

4、物业的责任漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任;后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。

听律网引用法规
[1]《建设工程质量管理条例》 第四十条

四、"安置房质量问题由谁来承担"

业主也可以先把开发商起诉到法院，然后再向法院申请，让法院去找全威的鉴定机构进行鉴定。
这样如果责任是在于开发商身上那么鉴定的费用也需要开发商来承担。业主也可以先把开发商起诉到法院，然后再向法院申请，让法院去找全威的鉴定机构进行鉴定。这样如果责任是在于开发商身上那么鉴定的费用也需要开发商来承担。
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条

五、Title一级房屋质量安全鉴定的资质条件

一级房屋质量安全鉴定资质条件包括注册资金200万以上，从事房屋鉴定5年以上并且专业技术人员不少于15人。房屋质量鉴定一定要找专业的房屋鉴定机构。房屋本身的抗力和外界作用效力的比评价各鉴定单元的等级，然后综合给出房屋的安全评级。

六、"如何处理房屋没有房产证？安置房的房产证怎么做？"

国家土地使用证、国家土地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房预售证。我认为你所问安置房没有房产证怎么办 的问题，我可以给出以下建议如果是拆迁安置房，售楼部承诺可以办理下来两个证，那么先办理下来的证应该是国家土地规划许可证、建筑工程规划许可证，如果他能够办理下来这两个证就证明他是在办理之中，但是最重要的证是国家土地使用证，这个证标明了房子是不是小产权，也是最难办的一个证，因为开发商要给国家交很大一笔土地出让金，最后下来的是预售证，只有前四个证都有了，才有可能下来预售证。

七、房屋质量保修责任建筑物质量保障机制

1、属于保修范围、的项目，承包人应当在接到保修通知之曰起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。

2、发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

3、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实保修。

4、质量保修完成后，由发包人组织验收。综上所述，开发商在交付房屋使用后，应当开始计算保修期限，针对不同的结构，保修期限不同，有些是两年，有些是五年，而房屋主体结构则同合理使用期限一样。在质保期内，房屋出现质量缺陷，开发商应当承担维修责任。

八、承包单位在房屋验收后发现质量问题应如何负责？

承包单位修建房屋后，终生对房屋重大质量问题职责，你所反映的问题是如果是小问题，在质保期内承包单位有义务维修，如不在质保期内对小问题其无义务维修。

九、房屋质量有问题，可直接要求开发商处置

答您好！通常经济适用房只有本地户口的人才能买下，名额有限，不会骗人。 希望我回答的这些对你有帮助，如果还有不懂的问题能够继续询问我，也能够电话联系我。

十、入伙时只有房屋质量保修书,无质量保证书,合法吗？

应该隶属质量保障的具体配套准则商定 具体问题还需要具体分析，你所提供的信息不是很全，如能提供详细信息，则可提供更为周详的回答。

十一、"开发商需承担房屋质量责任吗？"

对于在实践中普遍存在的买房人在接收交付商品房时签字确认的验房单，因买房人并不具备直接辨识商品房质量瑕疵的专业能力，且商品房的质量瑕疵往往在使用过程中才会渐渐出现，故验房单不能免除卖房人对于验房单所述以外之房屋瑕疵的质量担保责任。二、如何处理商品房质量纠纷?（一）在签订合同时要注意对有关房屋质量条款的约定房屋质量如果是非主体不合格问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。因此签订合同时应注意有关房屋质量条款的约定，并注意3大法律问题。

1、住宅质量保修期限审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。国务院有关条例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为

1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;

4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

5、装修工程为2年。

2、其他保修范围项目对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。

3、非房屋主体质量约定建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。比如购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》的规定追究开发商的违约责任。（二）充分运用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。

1、证据规定第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。

2、证据规定第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”只能说当时购房者是实际验收过房屋的，但这并不能直接撇清开发商对商品房的责任。毕竟可能日后装修的过程中，才会实际发现商品房存在的一些质量问题，此时虽然验房单上面有购房者的签字，但开发商也是要对房屋的质量承担责任的。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七条
[2]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十五条
[3]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十七条

十二、"如何处理房屋装修承包合同中的纠纷？建设方是否有赔偿责任？"

1、工人在工地受伤，隶属工伤；

2、应当由包工头承受，但如果包工头没有能力承受的情况下，由将承包业务转包给包工头的用人单位为承受工伤保险职责，赔偿后，用人单位能够向包工头追偿；

3、法律依据《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的限定》第三条　社会保险行政部门认定下列单位为承受工伤保险职责单位的，人民法院应予支持　　（一）工人与两个或两个以上单位建立劳动关系，工伤意外发生时，工人为之工作的单位为承受工伤保险职责的单位；　　（二）劳动派遣单位派遣的工人在用人单位工作期间因工伤亡的，派遣单位为承受工伤保险职责的单位；　　（三）单位指派到其他单位工作的工人因工伤亡的，指派单位为承受工伤保险职责的单位；　　（四）用人单位违背法律、法规限定将承包业务转包给不具有用人主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人聘用的工人从事承包业务时因工伤亡的，用人单位为承受工伤保险职责的单位；　　（五）个人挂名其他单位对外经营，其聘用的人员因工伤亡的，被挂名单位为承受工伤保险职责的单位。　　前款第（四）、（五）项明确的承受工伤保险职责的单位承受赔偿职责或者社会保险经办组织从工伤保险基金支付工伤保险待遇后，有权向相关组织、单位和个人追偿。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的限定》 第三条