商品房买卖合同口头约定合法吗？

一、商品房买卖合同口头约定是否合法

一般不可以口头约定商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第相关法律的规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，应当就当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况以及销售方式等作出明确的书面约定。法律依据《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。

听律网引用法规
[1]《商品房销售管理办法》 第十六条

二、商品房买卖合同中违约金与定金是否可以同时主张？

定金和违约金不能同时主张，只能选择适用。

1、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

2、定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

风险提示定金罚则适用的前提是根本违约，而不适用合同主要目的未受影响的一般违约情形，而我违约金以“补偿性”为主，惩罚性为辅，就违约金的本质上，属于损害赔偿之预定，主要功能在于填补守约方的损失，相当于代替履行。当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以权利人的请求和举证情况，增加或者减少违约金的数额，从而与得到证明的损失数额相一致。

三、商品房买卖合同中惩罚性赔偿可以约定吗？法律规定有哪些？

签商品房买卖合同时，可以约定惩罚性质的赔偿，但有一定的限制，不能超过实际损失的30%，签署商品房买卖合同的当事人，要具备民事行为能力，能够表达自己的真实意愿，签订的合同不能违反法律规定，这样的合同有效。

四、"房屋买卖合同中没有约定综合验收条款合法吗？"

只要是双方真实的意思表示，也符合合同法的相关规定，合同本身合法有效。
没有约定这个条款不是买卖合同必须的，可以事后另行约定，也可以补充约定。是可以行业或者其他规范推出来的。建议你们补充一下、希望对你有所帮助。

五、商品房买卖合同的履行期限是否能够约定？

商品房买卖合同的履行期限，可以由当事人约定。
若没有约定，则按照《民法典》第五百一十条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定，则第五百一十一条，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。

听律网引用法规
[1]《民法典》 第五百一十条
[2]《民法典》 第五百一十一条

六、商品房买卖合同中违约金数额的确定。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条

七、房屋买卖合同中口头协议的合法性

您好，“和房主口头协议房屋交易税等过户费用由我买方承担”，这个约定是否成立存在瑕疵，如果能够证明这个口头承诺无效，而你们之间的定金收据上也没有关于税费的承担，可以结合一般情况理解，房子的个人所得税一般由卖方承担的经验，您就没有理由承担。那么，双方不能达成买卖合同的责任就不在买方，也可以说，属于不可归责于双方的原因导致买卖关系不成立。这样，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”那么，买方就有权利要求卖方返还定金。如果最终责任属于卖方，就是双倍返还定金。

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[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条

八、买卖合同中的复利是否合法?

你的问题解答如下, 复利是指按一定期限（如一年或一月）将一期所生利息加入本金后再计算下期利息，逐期滚算直至还清欠款之日止的一种计息方法，人们俗称“利滚利”。公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护;在借款时将利息扣除的，应当按实际出借款数计息。 买卖合同货款约定的利率所有之和未超过年利率24%即是合法的。关于利息，主要是在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中进行规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民不予支持。法律依据《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民可本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第七条出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。

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[1]《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》 第六条
[1]《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》 第七条
[2]《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》 第六条

九、商品房买卖合同未约定违约金,现在房主不愿意卖房了，还有权要求其支付违约金吗？

可以。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

十、"买房时签认购书和买卖合同法律效力一样吗？"

必须签订购房合同，否则权益无法得到保障。认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

十一、商品房买卖合同中的违约金如何确定？

如开发手续齐全的，则合同是有效的。只是峻工，达不到综验的标准。可要求支付违约金，要求多少，要时间，约定及时效等因素确定。。。物业费要合同约定来交付，一般情况是交房后开始计算，且这与是否交房没有任何关联。是否可解除合同，要看合同如何约定，及是否达到解除条件，据陈述情况来看，是不能解除的。协商不成的，可以及时起诉维权，不宜久拖。具体可持材料面询律师，以进一步分析，确定全面的维权方案。

十二、商品房买卖合同中违约金数额的确定方法

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条