没有产权证的房屋出租,租赁合同如何有效

没有产权证的房屋出租,租赁合同如何有效

一、没有产权证的房屋是否合法有效租赁合同的问题

原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效。
出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力。故不能因出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。
认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。
如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，属于违法建筑，法律不予保护。
最高人民法院《城镇房屋租赁司法解释》明确规定了出租该类房屋，租赁合同无效。换句话说，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑。
对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁合同取得租金；但公平起见，出租人可向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

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[1]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条

三、房屋产权易主后原租赁合同是否有效？法律上的具体规定

房屋产权易主原租赁合同有效，即使被租赁的房屋产权发生变动，双方当事人之间的租赁合同也继续有效，这也是常说的”买卖不破租赁“。并且房屋的承租人享有优先购买权，同等条件下可以优先购买该房屋。

四、房屋租赁合同的生效条件产权证

1、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。

2、合同当事人的意思表示真实。

3、合同不违反法律或者社会公共利益。
《民法典》第四百九十条【合同成立时间】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

听律网引用法规
[1]《民法典》 第四百九十条

五、"租赁合同未签订，租赁行为有效吗？"

没有签房屋租赁合同双方的租赁行为仍然有效。如果租赁期限不满六个月的，可以不签订书面的租赁合同。但是租期超过六个月的，应当签订书面的房屋租赁合同，否则应当视为是双方签订了不定期的租赁合同，任何一方都可以随时解除合同。
【法律依据】

六、未经许可的租赁合同是否有效？

法人及其它组织出租房屋要求具备房屋租赁许可证，但现实的房屋租赁活动中，相当多数的单位并没有办理房屋许可证，我们审理的案件中也是大多数铁路企业作为出租人的都没有房屋租赁许可证，这类合同的效力应当如何认定呢?通常情况下应属有效合同。法人及其它组织出租房屋要求办理房屋租赁许可证的规定是由国家工商总局的部门规章中规定的，其效力等级属于行政规章，在审判实践中只能参照适用，而且这项规定只能理解为是一种倡导性规定，是国家行政管理机关站在行政管理的层面上作出的此项规定，企业是否具备租赁许可证，并不对租赁合同的效力构成影响。如果没有办理租赁许可证而出租房屋的，可以行政主管机关进行行政处罚，但房屋租赁合同依然有效。《合同法》第四十四条明确规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。这里的行政法规是指国务院颁布的行政法规，不包括地方法规和部委规章。从这一条文中我们不难看出，必须是法律、国务院行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，才从办理批准、登记手续后生效，否则不生效。综上所述，尽管相关部门规定房屋租赁双方应该办理租赁合同备案，但是这个不是房屋租赁合同生效的法定条件。房屋租赁合同只要具备法定生效条件，其就具备法律效力，不受是否备案的影响。以上就是关于房屋租赁合同未备案有效?的相关回答。更多相关知识您可以咨询听律网贵阳律师！

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[1]《合同法》 第四十四条

七、未取得产权证房屋租赁合同是否有效

1、建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确，未依法取得房产证的房屋，不得出租。

2、随着房屋租赁市场的成熟，现在有些地方已经承认没有取得房屋产权的房屋可以用于出租，但成立的条件就是房屋所有人必须取得房屋合法的权属证明。故有些地方承认只要取得合法房屋权属证明的，与承租人签订的房屋租赁合同也是有效的，其签订的房屋租赁合同是受法律保护的。

3、因此，出租人或者承租人面对没有产权的房屋，可以通过当地的房地产管理部门询问，落实没有房屋产权的房屋是否可以出租或承租。

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[1]《城市房屋租赁管理办法》 第6条

八、出租房屋需要登记备案吗？未备案的房屋租赁合同是否有效？

对于未备案的房屋租赁合同，合同符合法律限定，当事人在自愿合法前提下签订合同的，合同具有法律效力。具体情况，请自行合同商定及相关法律限定对合同的效力进行确定。

九、甲方不是房屋所有权人，但签署租赁合同有效吗

　　通常情况下，未经准许建立的房屋与承租人订立的租赁合同无效。法律限定，出租人就未经准许或者未按照准许建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门准许建设的，人民法院应当认定有效。　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷争案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经准许或者未按照准许建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门准许建设的，人民法院应当认定有效。　　租赁时限超出临时建筑的使用时限，超出部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门准许延长使用时限的，人民法院应当认定延长使用时限内的租赁期间有效。

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[1]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷争案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条

十、未登记备案的房屋租赁合同是否有效?

法律没有规定房屋租赁合同必须在房产管理部门备案才可以生效的，即使没有备案，该合同也是生效的。出租人无权在房屋租赁合同期内增加租房租金，否则属于违约行为，承租人有权要求按照原来合同约定的租金执行，法律依据是《合同法》第一百零七条规定　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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[1]《合同法》 第一百零七条