农村自建房屋买卖的合法性

一、农村房屋买卖合法吗？

如果是本村集体成员之间的买卖房屋行为，是合法，除此以外的买卖房屋行为，不合法。农村房屋的买卖，只能是本村集体成员之间的买卖行为才合法有效，不能出卖给本村集体成员以外人员。法律依据《土地管理法》第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

听律网引用法规
[1]《土地管理法》 第九条

二、农村宅基地上房屋买卖能否合法？

如果是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间签订的，国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售，因此对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效……农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同，会涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。因此农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同一般会被认定为无效。北京在明律师事务所的宋晓峰律师认为如果存在以下两种特殊的情形，宅基地买卖合同可能被认定为有效其一，在国家确定的宅基地制度改革试点地区最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（法〔

2016〕399号）第19条之规定在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过），确定了33个试点县（市、区）暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这一试点目前仍在延期中。比如浙江省义乌市就是改革试点区，义务就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》，其第七条就明确规定了对于已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。其受让人必须符合下列条件

1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员;

2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。据此《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》规定了宅基地及其上房屋在满足条件的情况下可以跨集体经济组织买卖，但是要限制在本市范围内。其二，外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但若签订房屋买卖合同后，外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份，足以认定征得了本集体经济组织的同意，亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形，那么此时的宅基地上房屋买卖合同可以视为有效。其三，外集体经济组织成员的家庭成员具有本集体经济组织成员的身份，之后取得房屋的所有权农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但签订房屋买卖合同时，外集体经济组织成员的家庭成员（如配偶）具有本集体经济组织成员的身份。之后外集体经济组织成员与其配偶离婚，其配偶取得房屋的所有权，亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形。其四，依法办理了房屋所有权证农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但签订房屋买卖合同后，通过各种方式合法取得了房屋所有权证。鉴于此，一般从维护交易安全和稳定的角度出发，应认定《房屋买卖合同》有效。在明拆迁律师宋晓峰认为农村宅基地上房屋的交易风险很大，往往卖房那方因拆迁或其他的经济利益的驱动而随时可能提起要求确认合同无效的诉讼，不但给买房人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的损失。一旦合同无效，买房人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。故至少就现阶段而言，非本集体经济组织成员之间买卖宅基地上房屋一定要慎之又慎。目前正在尝试的改革更多的强调以租赁的形式流转，而非买卖。农村拆迁

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[1]《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》 第19条
[1]《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》 第七条

三、农村自建房买卖合同有何法律效力？

您好，对于您提出的问题，我的解答是, 区分不同情况，农村自建房买卖合同的效力认定以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。首先，要坚持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。其次，要坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失;对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿;对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效案件呈逐年上升趋势。这主要是因为一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村主任时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所能接受。

四、"自由买卖农村房屋合法吗？"

你的问题解答如下, 对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件（一）如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员;（二）受让人没有其他房产;（三）该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准;（四）房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。