租赁土地买卖不破

一、租赁不等同于买卖，土地租赁例外吗？

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则，其理由如下
一、动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
二、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
三、租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
四、从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。

二、"购买不破租赁买受人的权利和义务"

1、买受人的权利主要有

1、有权要求得到已支付价金的房屋的所有权。

2、买受人有权要求得到符合合同所规定的质量和数量的房屋。

3、买受人有权要求按约定的时间和方法交付房屋。

2、买受人的义务主要有

1、按合同约定的时间、地点和方式交付价金、这是买受人最基本的义务。价金的交付应合同的约定，实行分期付款或一次性付款，如果合同没有规定的应一次性交付。

2、按合同规定的时间和方法接收房屋房屋买卖合同成立后，买受人应及时会同出卖人到房屋管理部门登记，办理过户手续，交纳契税、领取房产证，并实际接收房屋。

三、买卖不破租赁适用土地

《道路交通安全法》第七十六条，机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿；
不足的部分，按照下列规定承担赔偿责任
（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担赔偿责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。
（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；
有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。
交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。

听律网引用法规
[1]《道路交通安全法》 第七十六条

四、"土地抵押新增建筑买卖不破租赁"

1、租赁物被没收、征收的。

2、先抵押后出租，抵押权已经登记的。

3、房屋在出租前已被人民法院查封的。在买卖不破租赁原则之中，房屋的购买者可以有权得知该房屋已经被租赁出去，并且是符合买卖不破租赁的相关原则。双方可以就租金或者是购买时的价格进行进一步的协商。以及做好如何进行交接房屋所有权的相关问题。

五、"租户在承租方破产变卖后，土地已被买给使用人，出租方能否解除合同？"

需要看地上物是否合法。

六、租赁的土地是否因买卖而受到法律保护？

我国《合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。上述法律规定，

1、按照买卖不破租赁的原则，即使房屋被拍卖，承租人仍旧有权租赁这个房屋；

2、但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。风险提示合同遵循双方的自由约定，您们可以在合同中自由约定您们双方的权利义务。

听律网引用法规
[1]《合同法》 第二百二十九条
[1]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条

七、"买卖不破租赁在破产中适用吗？"

破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。

1、所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但上述法律规定均为普通法，在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定，且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产，应受到《企业破产法》的调整，并《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

2、《企业破产法》第二百一十二条第一款规定变价出售破产财产应当通过拍卖进行。破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎，如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话，将会使破产财产的价值大幅度的贬损，或是拍卖价格过低、或是无人竞拍，严重损害债权人的利益，严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。同时，如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用，认可租赁合同继续履行的话，会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利，破坏了企业破产的法定清偿顺位。故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值，通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担，保持破产财产的价值稳定。二、如何在破产清算中保障承租人的权利1、破产管理人通知承租人解除合同后，承租人可积极向管理人申报债权，破产财产的分配情况获得合适的清偿。

2、破产财产拍卖时，承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍，从而避免装修等实际损失。三、买卖不破租赁的例外买卖不破租赁例外的情形总结如下

1.租赁物是动产的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。

4.租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。综上所述，对于买卖不破租赁一般在破产当中是并不适用的，但是承租人可以要求或者债权赔偿，同时在这个情况下承租人也可以申请优先获得购买该破产财产的权利，所以在一定程度上还是保障了承租人的权利的。

听律网引用法规
[1]《合同法》 第二百二十九条
[1]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》 第二十条
[1]《企业破产法》 第二百一十二条
[1]《企业破产法》 第十八条

八、单位可以买卖自有土地吗？

您好，关于这个问题，我的解答如下, 下列土地属于全民所有土地即国家所有土地

1、城市市区的土地；

2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

3、国家依法征用的土地;（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

5、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。