业委会之外的业主自治

业委会之外的业主自治

一、业主自治必须成立业委会吗？

业主自治一定要成立业委会，对于居住在小区的居民来说，比较熟悉的就是业主委员会，业主委员会是法律依法成立的，主要是业主共同行使管理权力的一种特殊的形式，在法律层面上必须要设立。重大事项可以行使表决的权利。

二、业委会之外的业主自治业主民主管理社区

1.设立方式不同子公司一般是由包括公司在内的两个以上股东按照《公司法》的规定设立，注册应当符合《公司法》对设立条件及投资方式的规定，并到工商部门领取《企业法人营业执照》，子公司的名称最后一般是某某有限责任公司或某某股份有限公司。公司设立分支机构，一般是由总公司在其住所地之外向当地工商机关提出设立申请，领取《营业执照》，分公司的名称最后都是某某分公司。

2.法律地位不同子公司具有法人资格，拥有独立的名称、公司章程和组织机构，对外以自己的名义从事经营活动，并可以在其自身经营范围内独立开展各种业务活动、从事各类民事活动，独立承担公司行为所带来的一切后果和责任。但涉及公司利益的重大决策或重大人事安排，仍须由母公司决定。分公司是由总公司在其住所地之外向当地工商部门提请设立的，其属于总公司的分支机构，不具有法人资格，无独立的名称、公司章程和组织机构，虽可以独立开展业务活动，但必须以总公司分支机构的名义从事经营活动，且只能在公司授权范围内进行。

3.受控制方式不同母公司对子公司一般不直接控制，多采用间接控制方式，即通过做出投资决策以及任免子公司董事会成员来影响子公司的生产经营活动。分公司则不然，其财产、业务、人事受总公司直接控制，并只能在总公司的经营范围内从事经营活动。

4.承担债务责任方式不同子公司具有法人资格，其以自身全部财产为其经营活动中产生的债务承担责任。分公司不仅无独立财产，且在财务上须与总公司统一核算，分公司在经营活动中产生的债务，总公司必须以其全部财产为限承担清偿责任。

5.诉讼中的法律效果不同我国法人制度的基本精神是法人仅以其自身财产承担民事责任，因子公司是独立法人，故子公司只须以其自身资产为限承担民事责任，除出资人（即子公司的各股东）出资不实或出资后抽逃资金外，无法清偿的部分出资人无须另行承担。分公司不是独立法人，业务开展过程中出现不能履行债务的情形时，债权人可以要求总公司承担清偿义务，在诉讼中可直接以总公司为被告要求其承担责任。

三、业主委员会是否有自治权，法律上有明确的具体规定

有自治权，业主委员会可以依据业主公约实施相关权利，具体包括制定、修改业主大会的议事，有权选聘物业服务公司，可以选举业主委员会，可以筹集并依法使用专项维修基金等。不过，业主委员会也应该按规定履行应尽义务。

四、物业服务与业主自治业主自治的必要性与必要性

你好，隶属的 希望我回答的这些对你有帮助，如果还有不懂的问题能够继续询问我，也能够电话联系我。

五、"业主委员会是物业公司成立的吗？业主委员会是否有权？"

1、出售并交付使用的建筑面积达到开发商规划面积的50以上其实，这句话简单说来就是小区入住率达到50以上。这是业主委员会成立条件最基础的部分。

2、首批物业交付满2年，并且入住率超过30的当然，也有可能出现开发商规划建筑面积较大，首批入住率较低的现实情况。因此，针对这种情况，只要满足首批入住率超3成且已经使用两年这一业主委员会成立条件，同样可以成立业主文员会。

3、首批物业费交满3年以上的现实情况中不排除开发商资债务危机的，在开发完首批项目之后，无力开发其他批次，但又暂时不能完成重组的现象（如鄂尔多斯）。只要满足首批物业费交满3年以上的业主委员会成立条件，同样是可以申请成立的。当然，以上为业主委员会成立的充要条件。业主委员会成立条件还有，必须召开首次业主大会，到会业主（物业管理区）至少一半以上；须有合法并完善的《业主公约》、《业主委员也会章程》等文件，并报批具有投票权23以上的业主通过；公布成立、相关资料，经小区大多数业主核实无误后进行备案等等。

六、业委会成立五年多未开业主大会，对业主进行辱骂胁迫，律师求助政府处理。

对于业委会未经业主大会授权合同无效《物业管理条例》第十一条限定，选聘和解职物业服务公司，由业主共有决定。金都小区业主委员会的负责人未经小区业主认可，私行与物业公司签订了物业服务合同，违背了行政法规的限定，故该合同应为无效合同。在未经业主共有决定的情况下，物业服务合同已经成立，只是因存在肯定的瑕疵，招致合同不能产生法律效力，故合同效力处于不确定状态，即为效力待定合同。业主委员会只是业主大会的执行组织，业主大会才是代表全体业主利益的权利组织。业主委员会能够代表业主与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其可否有代表签约权则要看其可否得到业主大会的授权。在可否得到业主大会授权的情况下，物业服务合同事实上上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同获到业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同才具有了奏效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。

听律网引用法规
[1]《物业管理条例》 第十一条