农村宅基地买卖的合法性问题

一、"农村宅基地上房屋买卖合法吗？"

如果是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间签订的，国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售，因此对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效……农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同，会涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。因此农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的农村房屋的买卖合同一般会被认定为无效。北京在明律师事务所的宋晓峰律师认为如果存在以下两种特殊的情形，宅基地买卖合同可能被认定为有效其一，在国家确定的宅基地制度改革试点地区最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知（法〔

2016〕399号）第19条之规定在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过），确定了33个试点县（市、区）暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这一试点目前仍在延期中。比如浙江省义乌市就是改革试点区，义务就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》，其第七条就明确规定了对于已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。其受让人必须符合下列条件

1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员;

2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。据此《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》规定了宅基地及其上房屋在满足条件的情况下可以跨集体经济组织买卖，但是要限制在本市范围内。其二，外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但若签订房屋买卖合同后，外集体经济组织成员取得了本集体经济组织成员的身份，足以认定征得了本集体经济组织的同意，亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形，那么此时的宅基地上房屋买卖合同可以视为有效。其三，外集体经济组织成员的家庭成员具有本集体经济组织成员的身份，之后取得房屋的所有权农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但签订房屋买卖合同时，外集体经济组织成员的家庭成员（如配偶）具有本集体经济组织成员的身份。之后外集体经济组织成员与其配偶离婚，其配偶取得房屋的所有权，亦可以认定双方当事人买卖房屋的行为不存在损害集体利益的情形。其四，依法办理了房屋所有权证农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员在签订房屋买卖合同时，虽并不属于同一集体经济组织，但签订房屋买卖合同后，通过各种方式合法取得了房屋所有权证。鉴于此，一般从维护交易安全和稳定的角度出发，应认定《房屋买卖合同》有效。在明拆迁律师宋晓峰认为农村宅基地上房屋的交易风险很大，往往卖房那方因拆迁或其他的经济利益的驱动而随时可能提起要求确认合同无效的诉讼，不但给买房人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的损失。一旦合同无效，买房人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。故至少就现阶段而言，非本集体经济组织成员之间买卖宅基地上房屋一定要慎之又慎。目前正在尝试的改革更多的强调以租赁的形式流转，而非买卖。农村拆迁

听律网引用法规
[1]《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》 第19条
[1]《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》 第七条

二、农村宅基地买卖合法与否的法律规定

法律分析
买卖农村宅基地的行为不合法。农村宅基地所有权归村集体经济组织所有，个人对宅基地只具有使用权，不具备所有权，不可以进行自由买卖，但出卖人和买受人是同一村村民的且符合标准的可以买卖宅基地上的房屋。
法律依据
《农村宅基地管理办法》第八条
农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
《中华人民共和国宪法》第十条
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

听律网引用法规
[1]《农村宅基地管理办法》 第八条
[1]《中华人民共和国宪法》 第十条

三、"农村宅基地卖给本村人是否合法？"

【问题解析】
农村买卖宅基地是不合法的。
我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上来说，是农村集体土地，农民所拥有的，是宅基地的使用权。
因此，宅基地既不可以在城乡之间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
【法律依据】
《土地管理法》第十一条
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
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听律网引用法规
[1]《土地管理法》 第十一条

四、农村宅基地出租合法吗，农村宅基转让怎么办，农民该如何处理农村宅地相关问题

对于宅基地转让合法吗的问题，国家政府规定

1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效1城镇居民购买2法人或其他组织购买；3转让人未经集体组织批准；4向集体组织成员以外的人转让；5受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让1必须同时具备以下条件1转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）

2）同一集体经济组织内部成员转让；3受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4转让行为征得集体组织同意；5宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。看下跟您自身的情况对比下，详细问题可以查询您所在地的省级地方立法，但是一般情况下您买卖宅基地的话法律上是不认可的更多相关知识请咨询听律网网专业律师为您做进一步的解答和分析。

五、农村宅基地出售、转让合法吗？

你的问题我在听律网的解答如下对于宅基地转让合法吗的问题，国家政府规定

1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效1城镇居民购买2法人或其他组织购买；3转让人未经集体组织批准；4向集体组织成员以外的人转让；5受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让1必须同时具备以下条件1转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）

2）同一集体经济组织内部成员转让；3受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4转让行为征得集体组织同意；5宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。看下跟您自身的情况对比下，详细问题可以查询您所在地的省级地方立法，但是一般情况下您买卖宅基地的话法律上是不认可的如果您还想了解其他法律问题，听律网网还提供了专业的律师在线咨询服务，欢迎您再次进行法律咨询。

六、农村宅基地收购合法吗？

对于宅基地转让合法吗的问题，国家政府规定

1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况，应认定无效1城镇居民购买2法人或其他组织购买；3转让人未经集体组织批准；4向集体组织成员以外的人转让；5受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让1必须同时具备以下条件1转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）

2）同一集体经济组织内部成员转让；3受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4转让行为征得集体组织同意；5宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。看下跟您自身的情况对比下，详细问题可以查询您所在地的省级地方立法，但是一般情况下您买卖宅基地的话法律上是不认可的如果对相关情况的处理不清楚的，可以咨询律师来进行界定。

七、农村宅基地买卖合同无效？如何挽回损失？

农村宅基地不允许卖给本集体组织外的其他人，因为你的这份宅基地转让协议违反国家法律强制性规定，所以无效。但可以要求卖方退还购地款，并赔偿你一些损失。

八、"如何解决乡村买宅基地时遗失的宅基地证问题？"

你好询问土地部门确定

九、农村房屋与宅基地买卖关系是否合法？

你好，我国农村宅基地的买卖是被允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效1城镇居民购买；2法人或其他组织购买；3转让人未经集体组织批准；4向集体组织成员以外的人转让；5受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件1转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；2同一集体经济组织内部成员转让；3受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4转让行为征得集体组织同意；5宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。

十、乡村宅基地及乡村自留地是否可以自由出让?乡村土地买卖合同是否有效?

买卖宅基地是违法做法，合同肯定无效，两方自愿能够找村委会走发放流程 如需法律帮助，能够直接联系本律师，本律师解决过大量的各种类型诉讼案件，有着丰富的法律实战经验，为您提供专业的法律服务

十一、村寨中申请宅基地需交钱吗？

如果集体无足够的宅基地来分配，而对于确实需要宅基地的村民，能够考虑申请将非基本农田的农用耕地转为建设用地。《土地管理法》第六十二条第三款“乡村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府准许；其中，牵涉占用农用地的，依照本法第四十四条的限定解决审批手续。”因此，在符合地方建设规划的前提下，缺少宅基地的村庄能够考虑将农用地批为宅基地。

听律网引用法规
[1]《土地管理法》 第六十二条
[2]《土地管理法》 第四十四条

十二、村委买卖千亩以上集体土地用于你商业和小区住宅是否合法，如何处理

商业区和小区住宅的土地性质应该是国有的建设用地，村委买卖的土地是集体土地，是不得建设商业区和小区住宅的，可以起诉村委。