买卖商品房有哪些规定买卖商品房合同有哪些条件

一、商品房房屋买卖合同条件及规定

商品房买卖合同更名条件１·开发商没有将房屋的产权过户到各个业主的手里的时候，买卖合同更名是要通过开发商的同意的，哪几种情况需要征得开发商同意首先是没有还清房屋购买贷款的业主，因为在没有付清房款之前，开发商是房屋产权的代表人，房产交易需要有房产证或是产权所有人的同意许可才能进行，买卖合同也是如此，所以要有开发商的同意买卖合同更名才是有效的。

２·其次是还清购房贷款的买家将没有过户的买卖合同更名的时候，需要通知开发商，而不是征得开发商的同意，因为在付清房款的时候房屋的产权就是业主的了，只是没有进行产权过户，通知开发商是为了处理日后的事情的时候换一下交接人。

３·二手房交易的买卖合同需要在房产交易的合同内规定更名的事宜的处理办法，一般是直接解除双方之前的买卖合同，然后退还相关已经支付的款项。在由购房者与出售房屋的户主进行合同的签订更名。

４·二手房交易的买卖合同，如果是熟人之间更名的话，就由更名的户主与出售房屋的户主签订合同，相关费用的处理由更名的户主与合同的之前签订方私下解决就可以，而不用出售房屋的一方出面解决，对于出售房屋的一方来说只是换了一个交易人，其他的没有改变。商品房买卖合同签订注意事项１·签订商品房的买卖合同的时候最好是在网上进行网签，这样可以避免一房二卖。但是一手房还没有网签的形势，所以只能在售楼处签订买卖合同。

２·商品房买卖合同内的交房日期要明确，尤其是首次出售的商品房，没有明确的交房日期就说明房子的交付是有问题的。

３·商品房买卖合同对于买卖双方的权利与义务都是有明确规定的，所以执行的时候不要故意拖延执行事情的时间，否则另一方是有权利督促甚至解除合同的。

４·商品房买卖合同内的违约要详细解释，用词要仔细斟酌，避免日后有纠纷时拿合同内的个别文字作文章。商品房买卖合同更名不仅是名字的更换，更是房屋产权的另外一种转换形势，签合同的时候要信心，因为买卖合同是日后过户的依据。

二、"如何签订商品房买卖合同？"

商品房买卖条件

1、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的公民不能订立房地产买卖合同，只能由其法定代理人代为进行。单位买房者购买私房的须得到有关机关的批准。

2、出卖方须有房屋所有权或土地使用权。

3、买卖双方当事人的意思表示必须真实。因此，一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背其真实意思的情况下签订的房地产买卖合同无效。行为人对房地产买卖合同有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。

4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益。

5、房地产买卖合同的形式必须符合法律规定。房地产买卖合同应当采用书面形式并且应按法律规定办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记。

三、商品房买卖合同的和法律规定

在商品房买卖合同里需要有买卖双方的个人基本信息，包括姓名，家庭住址，联系电话，商品房的地理位置，使用面积，购房价格，购房款的支付方式，合同的履行时间，履行方式，双方的违约责任，争议的解决方法。

四、购房者购买商品房需要满足哪些条件？国家关于商品房买卖合同的具体规定

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”因此，如果商品房认购书的包含了《商品房销售管理办法》所规定的，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。

听律网引用法规
[1]《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条
[1]《商品房销售管理办法》 第十六条
[1]《商品房销售管理办法》 第十六条

五、商品房买卖合同应当具备的条件销售条件、合同条款、违约责任、保证金等。

您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同中应明示的具体有哪些？《商品房销售管理规定》的要求，商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在商品房买卖合同，双方应当明确以下主要（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本状况;（三）商品房的销售方式;（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;（五）交付使用条件及日期;（六）装饰、设备标准承诺;（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;（八）公共配套建筑的产权归属;（九）面积差异的处理方式;（十）办理产权登记有关事宜;（十一）解决争议的方法;（十二）违约责任;（十三）双方约定的其他事项。

六、"无证房屋"

1、婚后共有买房夫妻两方婚后给钱（包括借贷）获到房屋产权，离婚后房屋怎样分配?首先，明确产权，不论房屋证上是一方的姓名，还是两方的姓名，均为共有财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计量，不按当初购房合同金额计量。再次，分清权益部分和债务部分。如果牵涉借贷，先要将借贷部分除去。也就是说，由获到房的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的现值及息金。

2、灰姑娘嫁土豪型夫妻一方婚前给了全部房款，并获到了房屋证，离婚时房屋怎样分配?按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的限定，既然是夫妻一方婚前给了全部房款，并获到了房屋证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分配，连毛毛都分不到。

3、一起苦哈哈还贷型夫妻一方婚前通过按揭借贷购房，获到了房屋证，婚后夫妻共有还贷的房屋，离婚后怎样分配?虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共有偿还借贷的部分，除夫妻两方另有商定外，应当视为共有财产。需要说明的是，共有还贷部分，不论是由一方用个人薪水还贷，还是用两方薪水还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资本来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。

4、继续苦哈哈还借贷型夫妻一方婚前给了部分房款，但婚后才获到房屋证的，婚后两方共有还贷的房屋，离婚后怎样分配?房屋证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后获到房屋证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分配。跟上面的第5种情况相同。

5、闪婚闪离型夫妻一方婚前给了部分房款，婚后共有还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未获到房屋证的房屋怎样分配?最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的限定，离婚时，两方对尚未获到所有权或者尚未完全获到所有权的房屋有争议且商量不了的，人民法院不宜裁判房屋的所有权归属，应当事实上情况裁判由当事人使用。待获到房屋产权证后，再由任何一方另行向法院诉讼。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜裁判房屋所有权归属的范围包括

1、买下福利性政策房屋;

2、买下商品房;

3、买下经济适用房。买下以上三种房屋，在离婚时，尚未获到房屋证的，法院不宜就该房所有权直接裁判。

6、有爹妈掺合型爸妈参与给钱买下的房屋，娃儿离婚后，房屋怎样分配?最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条限定，爸妈在两方结婚前的给钱，视为对自己娃儿的赠与，另有商定除外;爸妈在两方结婚后的给钱，视为对夫妻两方的赠与，另有商定除外。在实践中，还有一种情况在离婚时，一方突然提议，买房的钱是向爸妈借的，不是爸妈赠与的，并拿出借券证实。对此，法院通常的做法是，首先看另一方的立场，如果另一方不认同，法院通常不对该债权债务可否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分配的同时，会告诉主张是借账的一方能够另案诉讼。

7、房屋证上2+1型房屋证上有第三人的姓名，离婚后房屋怎样分配?比如，房屋证上除了有夫妻两方的姓名外，还有娃儿的姓名，或有爸妈的姓名。对此，法院通常不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施

1、当事人的申请，对房屋部分的财产分配不予审理，由当事人另案诉讼;

2、当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后析产的裁判，对夫妻共有部分的房屋进行分配。

8、准夫妻买房型婚前两方给钱购房，但婚前获到的房屋证上只有一方的姓名，离婚后房屋怎样分配?在上述情况下离婚时，房屋证上有姓名一方，如果不认同另一方购房时出过资，认为房屋隶属其婚前个人财产，不作分配。在不能证实自己有给钱且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无本领保护的。也就是说，即使另一方发生钱，但不能证明给钱做法，法院也不能裁判一方予以适当赔偿。

听律网引用法规
[1]《婚姻法》 第二十二条