我国规定房屋预售合同含义是什么

我国规定房屋预售合同含义是什么

一、我国规定房屋预售合同含义我国房地产销售中采取的预售制度

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。是买卖合同的一种。
商品房预售合同的有效条件包括主体合格、意思表示真实、和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和合法并没有特殊之处，可以按照民法典的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
【法律依据】
《民法典》第五百九十五条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

听律网引用法规
[1]《民法典》 第五百九十五条

二、卖房合同的法律含义和标准

专业分析
卖房合同即房屋买卖合同,是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百九十五条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
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听律网引用法规
[1]《中华人民共和国民法典》 第五百九十五条

四、商品房预售合同合法吗？

你好，房地产开发商的这种行为时不合法的，房屋预售一般是在房屋建成之前进行的买卖，在房屋建成之后，才能签订房屋买卖合同。二者的区别在于房屋预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部价款后可直接办理过户手续；房屋买卖合同适用于商品房现居（竣工验收合格取得房地产权证的商品房）。如有其他问题需要咨询，可电话联系。也可带齐相关资料到我所办公地点进行当面咨询金牛区蜀汉路248号法典律师事务所大楼3楼5号。

五、"商品房转让的典质权人认可证明指明了商品房是否被抵押或受让"

1、依照法律、法规等限定，应予预售的商品房转让的能够转让；不应予转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条限定“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”

2、转让人必须拥有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。这种限定有利于国家宏观管理，加强国家税收。因为预售商品房转让主体是预售合同的预购方，而不是未竣工商品房的预售方，所以转让人必须拥有经过登记备案的预售合同和转让合同才拥有受法律保护并能够对抗第三人的商品房请求权，并得到权利转让的主体资格。预售商品房转让后，新预购人取代原预购人成为权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人[

3]。

3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经事实上获到预售商品房屋权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处置[

4]。

4、预售合同必须合法有效，才应予预售商品房转让，否则转让无效[

5]。最高人民法院民19962号文件第28条限定“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，通常也应当认定无效。”预售商品房再转让的法律性质是预售合同的变换。合同变换的通常原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果预售合同无效，则自始无合同关系；如果预售合同被撤销，则合同自始失去法律效力，也视为无合同关系。无合同关系，就谈不上合同的变换。此外，如果合同违法，应当禁止转让。在预售合同中，如果商品房预售人和预购人已经明文商定预购人不得转让其所预购的商品房的，预购人应当遵守合同，不得转让。如果预售合同对转让有商定，当两方商定的转让要求已经具有时，能够转让预售商品房。但预购方已经全部履行预售合同限定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的认可，事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。

5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的通常限定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即法律关系形成，原预购人和新预购人均不得后悔，但预购人符合转让要求时仍能够再行转让。

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[1]《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》 第12条
[2]《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》 第28条

六、购房者遭受损失，商品房预售合同无效？

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

听律网引用法规
[1]《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第2条