建设用地使用权怎么出让建设用地使用产权要注意什么

建设用地使用权怎么出让建设用地使用产权要注意什么

一、什么是建设用地使用权？新增建设用地使用权利出售需要注意什么？

一、建设用地使用权怎么出让，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权出让有四种形式协议、招标、拍卖和挂牌。
（一）协议出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门代表国家作为出让方，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同的行为。出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
（二）招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标，投标确定国有建设用地使用权人的行为。
（三）拍卖出让国有加设用地使用权，是指出让发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点
（四）挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，挂牌期限截止时的出价或者现场竞价确定国有土地使用权人的行为。
二、建设用地使用权要注意什么？
（一）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
（二）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（三）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（四）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（五）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

二、建设用地使用权出让合同条款详解法律依据、适用条件、和规定

建设用地使用权出让合同条款有当事人的基本信息；土地界址、面积；土地用途、规划条件；建筑物、构筑物及其附属设施基本情况；建设用地使用权期限；出让金数额及支付方式；解决争议的方法；违约责任等。

三、建设用地使用权需要注意的事项

建设用地使用权要注意什么
（一）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
（二）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（三）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（四）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（五）建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

四、国有建设用地使用权出让合同注意事项

法律规定，书写合同要注意的事项有注意当事人的姓名或名称或住所；注意合同的标的、数量或质量或价款或报酬；注意合同的履行方式或履行期限等；注意合同争议的解决方式等。
《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的由当事人约定，一般包括下列条款
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范订立合同。

引用法规
[1]《中华人民共和国民法典》 第四百七十条

五、建设用地使用权出让合同如何撰写

合同一般由四部分组成首部、正文、尾部、附件。
首部，大多由合同的名称、当事人身份信息、引言等构成。引言主要是讲明签订合同的目的。
正文可以通过条款的形式进行罗列，大致包括标的、数量、质量、价款、报酬、履行的期限、地点和方式、违约责任、争议解决方式。这些都是基本的条款，缺少任何一个都会给履行带来不确定性。大部分合同都是需要结合实际以上的基本条款进行扩充的。
尾部主要是合同当事人签字栏、附件清单等。附件清单应附在当事人签字栏以上，这样在各方签署合同的同时也就确认了清单的存在。合同附件与合同其他条款具有同等法律效力，如果附件清单不在合同中列明，一旦产生争议可以能会面临举证方面的麻烦。

七、市政府出让地上和地下建设用地使用权的权利审查

《民法通则》，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。因此，该市政府有权出让地上和地下的建设用地使用权。

八、集体建设用地使用权和国有土地使用权的区别及其流转需要注意的事项

集体地是不能够流转的！比较复杂，不是几句话能够说清楚的，建议直接来电询问！

九、建设用地使用权登记有哪些程序和要求？

《物权法》第一百三十九条　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

引用法规
[1]《物权法》 第一百三十九条

十、城镇土地使用权出让不符合条件的情况有哪些？

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；

5、法律、法规规定可以协议出让的其他情形。土地使用权出让的方式有哪些土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。因此，我国现行国有建设用地使用权的出让方式就包括四种拍卖、招标、挂牌和协议出让。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，出价确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

十一、使用权出让方式土地使用权的出让、出让合同、租赁、拍卖、租赁合同

1、拍卖出让国有土地使用权。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，出价确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

2、招标出让。国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，投标确定土地使用者的行为。是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

3、挂牌出让。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，挂牌期限截止时的出价确定土地使用者的行为。

4、协议出让。是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。综上所述，什么是土地使用权出让？而是指相关部门将土地使用权有期限的出让使用者，国家获得土地使用权出让金，出让金由使用者支付，对于已经获得的土地使用权的使用者也可以将土地使用权再次转让。出让方式一般是国土资源的管理部门一般使用协议、招标、拍卖、挂牌者四种法定的使用权的出让土地使用权，而对于 地理位置比较优越而且周围环境优美的或这回报率高的土地，一般都会使用应招标和拍卖方式进行出让；其他的情况下签订协议进行出让使用权。

十二、土地使用权是否可以出让？

出让土地使用权是一种用益物权，在出让年期内，土地使用者有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押。但《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让必须符合下列两个条件一是按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（不包含土地价款）；属于成片开发土地的，形成工业用地或其它建设用地条件。转让土地使用权时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书。《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

引用法规
[1]《城市房地产管理法》 第39条