房产抵押担保未登记债权人有权请求拍卖房屋受偿

一、房产抵押担保未登记债权人有权请求拍卖房屋受偿吗？

1、一般确定了房产抵押，签好了房产抵押担保合同之后，债权人可以求债务人协助办理抵押登记。如果没有办抵押登记，不会影响到抵押担保合同，房产抵押担保合同是有效的，但是抵押权没有生效。可是，就算是这种情况，也并不影响债权人最终受偿。

2、设立了房产抵押的借款合同或是贷款合同等，到了还款日债务人不能还上钱的，债权人就可以向法院起诉，一旦胜诉了法院会执行债务人财产，那么，被抵押的房屋将可能会被拍卖、变卖。在这种时候，即使抵押权没有登记，但是债权人还是能拿得这里的拍卖款来追偿，但此时债权人得关注一个问题，那就是优先受偿的问题。

3、未办理物权登记不影响合同效力，但会影响到最终的受偿权。如一个房屋有多个抵押权，抵押物已登记的会先于未登记的受偿。都未登记的话，按照合同生效时间的先后顺序清偿;顺序相同的，就会按照债权比例清偿。因此，债权人在追偿时需要注意事项较多，能否及时受偿是其最大的利益所在。

三、办理住房贷款时，银行需要为客户办理抵押登记，这个过程中银行需要付费吗？

一般情况是此时房产证已办,但放在房屋产权所,产权所出具他项权证,该证交由借款银行保存,因为此时银行作为房屋他项权人,该证应由他持有。待你将欠款全部交清后，银行返还给你他项权证及还清欠款证明，再到产权所换回房屋所有权证。
购房贷款产权抵押，银行办理他项权证，房产证交由借贷人持有，产权证上载明他项权抵押事项。
应该你拿房产证原件，银行拿他项权利证。不是等还清后才换房产证。 不可能没有房产证，没有房产证就不可能有他项权利证。 等你还清后，只是到权属办理解除抵押权，也就是把他项权利人消了。

四、申报有财产担保债权的原因及要求

一、有财产担保的债权是否应当进行申报
有财产担保的债权应当进行申报，要求有财产担保债权申报的法律依据包括
（一）《中华人民共和国企业破产法（试行）》第九条第二款明确规定，“债权人应当在收到通知后一个月内，未收到通知的债权人应当自公告之日起三个月内，向人民法院申报债权，说明债权的数额和有无财产担保，并且提交有关证明材料。逾期未申报债权的，视为自动放弃债权。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款也作了相同的规定。从法律规定看，有财产担保的债权和无财产担保的债权均应当进行申报，逾期未申报的视为自动放弃，法律对债权应当申报的规定并没有排除有财产担保的债权，不申报同样视为放弃。
（二）《企业破产法》第十五条规定，债权人会议的职权包括“审查有关债权的证明材料，确认债权有无财产担保及其数额”。可见，对于债权，无论有无财产担保；均应接受债权人会议的审查，只有经过债权人会议确认的债权，方可依破产法的有关规定行使权利，未获得债权人会议确认的有财产担保债权，不受别除权制度的保护。因此，有财产担保的债权也必须申报，未作申报，债权人会议的审查确认也就无从谈起，债权人就不能行使别除权。
（三）《企业破产法》的有关规定以及最高法院的有关司法解释也是建立在有财产担保的债权人已在法定债权申报期限内进行了申报的基础上的。《企业破产法》第十三条第一款规定，“所有债权人均为债权人会议成员。”也就是说，无论是有财产担保的债权人还是无财产担保的债权人，都是债权人会议的成员。该规定是以有财产担保的债权人已申报了债权为前提的，否则其成为债权人会议的成员也就无从谈起。《企业破产法》第三十条第一款规定，“破产宣告前成立的无财产担保的债权和放弃优先受偿权利的有财产担保的债权为破产债权。”
二、要求有财产担保债权申报的原因
（一）担保物权具有从属性，从属于受担保的债权，行使担保物权的目的也就是为了实现债权，债权消灭，担保物权也随之消灭。有财产担保债权是债权的一种，债权人在法定期限内未申报债权的，视为自动放弃对破产人的债权，那么，其对破产人的担保物权当然也不受法律保护，不得行使优先受偿权。如果仍然保护债权人对破产人担保物的优先受偿权，则与“视为自动放弃债权”相矛盾。
（二）依照《企业破产法》第三十二条第一款的规定，破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物不依破产程序而优先受偿的权利。该法同时规定“担保物的价款超过其所担保的债务数额的，超过部分属于破产财产”（第二十八条第二款）、“有财产担保的债权；其数额超过担保物的价款的，未受清偿的部分，作为破产债权，依照破产程序受偿”（第三十二条第二款）。
因此，有财产担保债权的行使与破产程序紧密相关。债权是否成立、债权数额的多寡、财产担保有效与否以及担保物范围的大小等直接关系到破产债权人的利益，这就要求有财产担保的债权也应在法定期限内申报并接受债权人会议的审查。债权人在期限内未申报债权的，视为对债权的放弃。仅申报债权，未注明有财产担保的，或注明有财产担保，却不能提供相应证据的，则其所申报的债权作为一般债权处理。这样有利于公平保护有财产担保债权人的利益和无财产担保债权人的利益，可以防止破产欺诈，减少争议。

听律网引用法规
[1]《中华人民共和国企业破产法（试行）》 第九条
[1]《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条
[1]《企业破产法》 第十五条
[1]《企业破产法》 第十三条
[1]《企业破产法》 第三十条
[1]《企业破产法》 第三十二条
[2]《企业破产法》 第二十八条
[3]《企业破产法》 第三十二条

五、"先查封的房屋，债权人是否有优先受偿权？"

依据我国现行的法律及司法解释规定，在参与分配过程中，采取财产保全的债权与其它普通债权相比，并不具有优先性，理由如下 《民事诉讼法》第92条规定“人民对于有可能因当事人一方的行为或者其它原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以双方当事人的申请，作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请，人民在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”可见，保全的目的是为了防止财产流失，避免执行落空，并没有赋予保全申请人优先权;在依职权采取保全措施的情况下，债权人更没有理由因的职权行为而取得优先权。《最高院关于执行若干问题的规定（试行）》第93条规定“对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加分配程序，主张优先受偿权。”在此，并没有明确实施财产保全措施属于可以主张优先受偿的情形。我国现行法律制度下，申请保全人在参与分配程序中，对经其申请诉讼保全了的财产并不具有优先受偿权。但是，考虑到对积极债权人的公平保护，执行在主持参与分配时应比照破产案件中破产费用优先拨付的制度，将债权人的申请保全费用在分配前现行拨付，然后就剩余财产按照前面阐述的方案进行分配。

听律网引用法规
[1]《民事诉讼法》 第92条
[1]《最高院关于执行若干问题的规定（试行）》 第93条

六、房产证抵押在银行，债权人能否强制执行？

如果强制执行的房产已经抵押给银行了，仍可以进行执行，评估价值然后拍卖，拍卖所得优先偿还银行，如有剩余由分配，剩下的款项才可以用来偿还其它债权人的债权。　　强制执行人民按照法定程序，运用国家强制力量，发生法律效力文书明确具体的执行，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。发生法律效力的文书包括但不限于以下几种民事判决书、实现担保物权裁定、确认调解协议裁定、支付令等。它们一经生效，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请人民法院强制执行。提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被执行人。　　《最高人民法院关于人民执行工作若干问题的规定（试行）》第40条人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于人民执行工作若干问题的规定（试行）》 第40条

八、"没有产证的房屋能否被执行查封拍卖？"

关于申请强制执行过程中，没有产证的房屋，要调取产权信息。只要是他的财产就可以执行一、看该房产是否设定抵押,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果房屋之是因普通债权债务关系被查封，且属于居住之必要房产，那么法院只查封不拍卖，如果房屋已经设置了抵押权，那么抵押权人在为被执行人提供短期安置住房后，法院可以拍卖该住房。二、已经查封的房屋对房屋权利作出了限制，这种赠与是无效的。被执行人人在国外，该房屋并不属于居住之必要房产，因此，我认为是可以查封拍卖的。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第六条