征收补偿协议签了,还能维权吗,法律是如何规定的

一、征收补偿协议在法律上能否被视为有效，法律有何规定？

在美丽的浙江舟山，居民王先生遇到了窝火的事情王先生与徐女士系夫妻，其位于浙江省舟山市某区的共有房屋在某项目征收范围内。因为自己法律意识较为淡薄，在征收方的主导下很快就签订了协议，进行房屋安置。但是签订协议之后，王先生发现跟自己的房屋仅隔一条马路的房屋安置补偿方案高于自己的标准，王先生认为自己的权利受到严重侵犯，于是一年多的时间里王先生多次找区政府拆迁办协商都是失望而归。经过一年多的努力身心疲惫，同时其也认识到，凭借自己的力量无法实现自己的诉求，专业的事情应当交专业人士处理，王先生决定委托专业的拆迁律师进行维权。现律所的资深征收维权律师黄晓丽接手案件后对此案进行了深度剖析，认为此案因为已经签订了协议，所以在此基础上再要求提高补偿的难度非常大，只能从协议本身找问题。经过认真细致的调查工作，本案案情基本查清

2014年11月，舟山市某改造建设办公室、舟山市国土资源局某分局作出《某项目块房屋征收补偿实施方案》，该房屋征收补偿方案载明只允许采取产权置换方式，而这是严重违反国务院590号令规定的做法。本案关键问题发现后，黄律师制定了详细的策略，多管齐下，步步为营

1、发送律师函，搭建沟通平台。接手案件后，第一时间向当地政府及拆迁办发送律师函，指出拆迁办与王先生签订拆迁协议属于无效协议。该律师函起到良好的效果，区政府拆迁办委托其律师邀请王先生到拆迁办沟通协调解决补偿问题，虽然初次沟通没有进展，但是让拆迁方认识到自己问题的严重性。

2、启动信息公开及相关复议程序，掌握征收违法点。为寻求更多突破口，为之后维权谈判争取更大的话语权，黄律师经过缜密研究，向政府提起政府信息公开申请，以进一步掌握本案建设项目的相关手续材料，在法定时间内大多数的信息公开没有得到回复，拿到的部分回复也称没有相应项目批准文件，针对这种情况，王先生在黄律师的指导下启动相关行政复议程序。

3、启动一系列行政诉讼，以打促谈。之后，针对拿到的征收决定及政府信息公开和行政复议，黄律师有针对性的指导王先生启动了一系列诉讼。当被告收到法院寄来的王先生提起的行政诉状，感到很大的压力，立案后黄律师主动和主审法官沟通案情，主审法官也明确告诉被告确认其违法是无疑的，被告此时希望问题能在开庭之前解决。在这种情况下，被告代理律师主动联系黄律师希望能够协商解决，2015年11月底，拆迁办的领导带着工作人员和其律师前往北京律所共同协商解决王先生的补偿问题，经过第一轮谈判，拆迁办同意在原有的基础上增加几十万并且同意给货币补偿，但是政府提出的数额和王先生的心理预期还有一定的差距，通过此轮谈判，王先生增加了提高补偿的信心。

4、剑拔弩张，成功在开庭前达成补偿协议。从第一次双方到北京律所协商之后，已经过去了三个多月，期间法院也和双方分别通知原被告到法院做工作，但双方都不肯作出让步。主审法官看调解无望通知双方2016年3月10日开庭，黄律师提前到达舟山之后和被告律师联系沟通希望在庭前再调解一次，被告律师和其代理人协商后同意了黄律师的意见，双方在开庭前提前到达法院向法官申请在庭前主持一次调解，一开始原被告双方依然坚持己见，王先生一家非常生气，双方发生激烈的争执，此时法官也认为双方差距过大无法达成一致，要求先开庭，此时黄律师向法官提出再给十分钟时间，然后让王先生一家先回避，单独和区政府拆迁办沟通，经过努力，当天中午双方终于达成补偿协议，区政府拆迁办同意王先生提出的补偿数额同时支付了王先生付出的律师费，最大限度的满足了王先生一家的诉求。在黄律师的专业指导和努力下，此次维权取得了全面胜利，王先生一家对黄律师的专业法律服务非常满意，2016年8月特地来京给黄晓丽律师送来锦旗表示感谢。

5、在征收案件中，一般情况下签订补偿协议再维权很难提高补偿，在此提醒广大被征收人在签订补偿协议的时候一定要慎重，必须等双方谈妥补偿安置标准并制作好合同后，再行签署。本案中王先生一家在被骗签订补偿协议后，一年多的时间里无数次找拆迁办协商得到只是拒绝。而专业征收维权律师介入仅几个月的时间，未开一庭，就取得了维权的全面胜利，这恰恰说明，在征收纠纷中聘请维权律师的必要性。
征收补偿协议签了，还能维权吗？

二、无征地批文协议是否有效？

在征地拆迁实践当中，没有征地批文就来征收的情况时有发生。有的当事人对于征地批文可能没有什么概念，不是太关心，把主要注意力放在了补偿协议和补偿款上。但是拆迁律师必须提醒这样的被征收人，征地批文会从源头上影响您的补偿款。如果把征地拆迁比如一个产业流程，那么征地批文属于这个产业的上游，而补偿协议和补偿款反而属于下游了。如果征地批文都没有，那么就意味着整个征地拆迁项目的合法性存疑，不合法的拆迁项目，您还能指望他们给出合理补偿?依据我国相关法律的规定，对土地进行征收的就需要向有关部门批准，取得征地批文后才能征收土地，征收土地要与被征收人签订协议书，那么没有征地批文会不会导致补偿协议无效?下面由拆迁律师为大家进行相关知识的科普解答。没有征地批文是否导致补偿协议无效?这个问题有点复杂没有征地批文的情况下，签订的补偿协议，还能不能生效?如果所签的补偿协议是属于违反法律、行政法规的强制性规定的，合同应该认定为无效。因此，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会必然导致合同无效。无效的合同、协议，必须满足违反法律法规的效力性强制性规定一、效力性强制性规定法律规范依据权利、义务的刚性程度，可分为强制性规范和任意性规范。强制性规范进一步可区别为效力性规范和管理性规范（或取缔性规范）。一般认为，所谓效力性强制规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。所谓管理性强制规范或取缔性强制规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，违反此类规范继续履行合同，将会受到国家行政制裁，但合同本身并不损害国家利益、社会公共利益以及第三人的利益，而只是破坏了国家对交易秩序的管理规范。违反此类规范后，如果使合同继续有效也并不损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，而只是损害当事人的利益的规范。二、效力性强制性规范与管理性强制性规范的区分方法理论界与实践中，均将强制性规范划分为效力性强制规范与管理性强制规范，但理论界对于效力性强制规范与管理性强制规范的区分有着不同的观点。现在我国比较成熟的观点是一位教授提出的三分法第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定;第二，法律、法规虽然没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定;第三，法律、法规没有规定违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。三、必须是法律、行政法规中的效力性强制性规定对于违反效力性强制性规定而导致合同无效的，只能是以法律、行政法规中的效力性强制性规定来认定合同无效，因此对于认定合同无效的效力性强制性规定只能存在与法律、行政法规中，而不存在于地方法规、行政规章中。四、土地征收的审批规定，属于效力性强制性规定按照效力性强制规范的识别方法，我们认为《土地管理法》关于征地必须由国务院或省级人民政府审批的规定，属于效力性强制性规范，不属于管理性强制性规范。从严格管制土地用途和保护耕地的角度看，虽然法律没有明确规定，没有征地批文的，签订的征地补偿协议无效。但是如果承认合同的效力，必然将损害国家利益和社会公共利益，所以应当认定无效。因基于被征地人对行政机关的信赖，行政机关给被征地人造成的损失要予以赔偿。但是如果在判决之前行政机关取得征地批文，是否还要确定补偿协议无效，需要慎重。因此咱们的建议是，没有征地批文的补偿协议签不得，签了后，想要推翻，也是颇费周折的。那么，咱们何不防范于未然，对于违法的征收行为，首先要敢于说不，同时积极通过法律途径维权。以上就是拆迁律师团对没有征地批文情况下，签订的补偿协议是否有效，这个问题进行的解答。
在没有征地批文的情况下，签订的补偿协议还有法律效力吗

三、集体土地征收如何补偿，法律如何规定

集体土地征收应当按照土地原用途进行补偿，足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费，一并依法安排被征地人群的社会保障费用。
法律依据
《土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
【温馨提示】并不是每种情况都是客观一致的，一个同类型的答案能够解决我们遇到的85%法律风险。但真正的解决方案需要具体问题具体分析，在复杂的情况下，建议尽快咨询专业律师，获得针对性解答！

引用法规
[1]《土地管理法》 第四十八条

四、征收补偿协议是具体行政行为吗？

征收补偿协议是具体行政行为。行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内与被征收人协商订立的征地补偿协议属于行政协议，若是因为该协议发生争议的可以提起行政诉讼。

五、征收补偿如何选择更合理的补偿？法律有明确规定吗？

征收补偿的选择应当拆迁户的实际情况而定，如果需要房产的则选择房产的补偿多，如果资金的，则可以选择货币安置的补偿多，具体情况下可以向拆迁部门咨询，并按照规定的情况来进行处理。

六、未经合法程序，政府强制农民签署征收协议，事后再定用途

一、土地使用权证土地使用权证又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有建设用地土地使用权证是由县级国土部门发放，能够到县国土资源部门地籍登记部门免费查看，大的土地使用证叫总证，如果总证不符，就不能解决分户个人的证，已就办不了房屋产权证。二、怎样获取土地使用权证，主要流程如下初始土地登记1、申请登记。由用地者到市国土资源局地籍股填写土地登记申请书，提交申请人身份证或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房屋证等土地权属来源证明文件。

2、地籍调查。由国土资源局派人到实地调查，全面核实土地登记申请的，计量宗地表积，绘制宗地图。

3、权属审核。由国土资源局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地表积等进行审核。

4、注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。

5、颁发土地证书。申请人凭身份证和《土地使用登记收件单》，领取《土地使用证》。变换土地登记（过户）

1、申请变换登记。属土地使用权转让的，转让两方填写好转让申请书、转让合同书、转让登记表;属继承房屋获到土地使用权的，提供公证继承书，并填写土地登记申请书;属祖屋分户的，提交分户协议书或户主申请，填写土地登记申请书;还要提交申请人的身份证或户口簿和原土地证书、房屋证等土地权属来源证明文件。

2、变换地籍调查。变换必须与原来宗地登记档案并案进行。宗地部份变换的，要实地核定面积，界址点，再次绘制宗地图;宗地全部变换，界址无变化的，可不进行界址调查，但宗地图应再次绘制。

3、变换权属审核。与初始土地登记相同。

4、注册登记，换发证书。注消原《土地登记卡》、填写《土地登记卡》，更换《土地归户卡》。要回注销原《土地使用证》，填写颁发《土地使用证》。土地使用权典质登记1、申请。典质人和典质权人应当在典质合同签订十五日内，凭典质合同，借贷合同申请典质登记。填写土地典质登记申请书。并提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》、身份证等有关手续。

2、地籍调查。由国土资源局派人对新设定土地使用权典质权的宗地进行地籍调查。

3、权属审核。土地登记人员对典质设定的登记进行审核。

4、注册登记。经审核符合登记的，在宗地原《土地登记卡》上进行注册登记。

5、颁发证书。申请人凭身份证和《土地登记收件单》领取《土地他项权利证明书》。

七、征收承包地需要什么程序？

您好，

1、村委会无权征收村民承包地；

2、如果没有合法的征地文件，那么征地的行为无效；

3、可以通过诉讼途径维权。北京汉威律师事务所全国免费咨询电话

八、政府下发征收补偿决定，补偿标准确定吗？

　　依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，收到征收补偿决定后，一般是确定了补偿的标准，但具体的赔偿数额是需要征收人与被征收人协商确定的。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》　　第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。　　第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。　　

引用法规
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十五条
[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十六条

九、"征收补偿决定下，补偿不能提高吗?"

　　收到征收补偿决定之后，如果对补偿的及补偿的标准和面积不满意，可以提起行政诉讼来进行，解决，一般来讲，如果对方的征地手续不合法，征地中存在众多的违法之处，那么通过打官司的途径是有很大的概率能够提升补偿的。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》　　第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。　　补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

引用法规
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十六条
[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十五条

十、征地补偿需要进行土地确权吗？

土地确权涉及的情况较多，以征地补偿为例，征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。