法院强制拍卖房产程序是怎样法律如何规定的

法院强制拍卖房产程序是怎样法律如何规定的

一、法院强制拍卖房产程序与法律规定。

1、法院实施强制拍卖房产的流程如下查封被执行人的房屋产权；评估房屋价值；确定拍卖保留价；委托拍卖公司对房产进行拍卖；竞拍成功的由法院裁定拍卖的法律效力；无人竞拍或拍卖失败的降价10-

20%再次委托拍卖公司拍卖；二次拍卖仍失败的再降价拍卖，最多进行三次拍卖。

2、法律依据《拍卖法》
第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。
第五十二条拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。
第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。

听律网引用法规
[1]《拍卖法》 第四十五条
[2]《拍卖法》 第五十二条
[3]《拍卖法》 第五十五条

二、法院强制拍卖房产程序详解法律依据、执行和程序要点

1、法院实施强制拍卖房产的流程如下查封被执行人的房屋产权；评估房屋价值；确定拍卖保留价；委托拍卖公司对房产进行拍卖；竞拍成功的由法院裁定拍卖的法律效力；无人竞拍或拍卖失败的降价10-

20%再次委托拍卖公司拍卖；二次拍卖仍失败的再降价拍卖，最多进行三次拍卖。

2、法律依据《拍卖法》
第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。

听律网引用法规
[1]《拍卖法》 第四十五条

三、法院拍卖房产的流程及法律规定

专业分析
不动产拍卖销售或是抵债以后，不动产自拍卖销售或是抵债裁定送达购买者或者承受人时起转移。通常需法院出具裁定书，到房屋所在地的交易核心去办理产权的过户。我们提到的保留价，是出卖人在委托拍卖时提出的拍卖较高价格达不到该价格应当停止拍卖的价格，它是出卖人维护自己利益的一种保证手段。拍卖保留价是指拍卖时的拍卖销售价应达到的低价格。司法拍卖应当确定其保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价来确定；未作评估的，应当参照市价来确定，并征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第1次拍卖时，不得低于评估价或是市价的百分之八十；如果出现拍卖未成功的情况，再行拍卖时，可以酌情的降低保留价，但每次降低的数额不可超过前次保留价的百分之二十。

四、"法院拍卖房产的程序"

法院拍卖房产，简称法拍房，指的是遭到法院强制拍卖的房产。一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或者无力还债时而债权人走司法程序请求法院进行拍卖将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。法拍房一般以低于市场价格出售。但是在参加拍卖前，要详细了解拍品情况，保持冷静谨慎态度，绝不能因现场竞拍激烈而盲目跟拍，而且必须要遵守诚信原则，无故悔拍可能导致所交的保证金被没收，被列入拍卖黑名单。

五、法院强制执行拍卖房，拍卖的钱是否不推给当事人

1、评估价格评估价格是拍卖的前置流程。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资格的资产评估组织对其进行价格评估。对评估，法院应当及时向执行两方当事人送达评估报告。当事人对评估有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估组织进行复议。

2、作出强制拍卖的决定价格评估完成后，法院可组织执行两方当事人商量，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执路人。两方当事人对以物抵债不能达到一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的限定，能够准许，但应当监督其按照合法价格在指定的时限内进行，并有效控制变卖的价款。在事实上工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定能够准许，但不是应当。法院应被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。

3、确定和委托拍卖组织对拍卖组织的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的限定》（以下简称若干限定）和最高院作出的统一由法院技术处委托的限定解决。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干限定》的限定解决。法院不应依职权选定拍卖组织。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。两方不能达到一致的，法院再依职权选定拍卖组织。拍卖组织确定后，法院与拍卖组织进行商量，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。

4、发布公告与展示标的拍卖组织接受法院委托后，将严格按照法律的限定和合同的商定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖组织应征求法院的意见，得到法院的认可和积极配合。

5、确定拍卖保留价在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖组织。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院市场情况，确定再次拍卖的保留价。

6、举行拍卖会举行拍卖会时，法院通常应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖组织亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖组织与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的商定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的认可。

7、确认拍卖结案对拍卖，法院应依法进行审查，审查发现拍卖组织，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人导致损害的情形，将依法裁定拍卖无效;若审查未发现上述情形，则应确认拍卖。拍卖确认后，法院应配合拍卖组织将拍卖标的托付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖组织直接托付给买受人，是不动产或特定动产的，法院拍卖房强制执行由法院负责将拍卖标的占有人清除，并解决变换登记手续。

听律网引用法规
[1]《执行条例》 第48条

六、"如何购买法院拍卖的房子法律程序"

２·提供的民事裁定书。

３·委托拍卖行拍卖的委托拍卖书。

４·拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书以及拍卖成交的。

５·拍卖获得房屋的产权人，需要携带身份证以及私有房地产产权登记申请表格。

６·购入房屋的拍卖人需要提交各项税费的缴纳证明。

７·需要注意的事项有个人拍卖所得的房屋需要另外提交的材料有，身份证件·婚姻实际状况的证明·流动人口的婚姻状况证明和生育方面的证明；单位拍卖所得的房屋需要提交的其他材料有，单位的工商营业执照或是组织机构代码证，需要加盖公章，单位代理人的身份证件。拍卖房产过户手续费用１·过户手续办理的过程中需要缴纳税费，拍卖的房产于正常的二手房交易过户费用是相差无几的，税费的主要费用有营业税，拍卖房屋出成交价的５．

５％；个人所得税，拍卖房屋成交价的１％或是差值额的２０％收取；土地税，房屋拍卖价值减去房屋购入价值差额的３０％至６０％收取；土地转让费，拍卖房屋成交价的１％；房屋交易费用，拍卖房屋成交价的０．

５％或是拍卖房屋建筑面积乘以６原每平米的单价；登记费是８０元；契税是房屋拍卖价值的１．

５％至３％，超出指导价的收取３％的比例金额；需要办理贷款的还需要缴纳担保费，以公积金贷款的交２％的担保费，普通的贷款方式交６００元担保费；评估费用是房屋拍卖成交价的０．

５％；拍卖费用是房屋拍卖价值的３％．

２·营业税·个人所得税·拍卖费用一般在起拍价的时候就加入到里面的费用去了，所以不显示，其他的费用与一般二手房过户费用的缴纳对象是一样的分配方式。个别税费同样享有五年以上的政策。