物业管理公司与业主签订服务合同

物业管理公司与业主签订服务合同

一、物业以分公司名义起诉业主，应该怎样做？

二、是否业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主有效？

业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
【法律依据】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第一条规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条规定；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

听律网引用法规
[1]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条
[2]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条

三、业主委员会如何与物业公司签订合同

1、业主委员会没有权利收取的业主车辆管理费的80做为车位改造费，也没有权利要求物业公司上交30万给业主委员会做为风险金，但是可以考核物业公司。

2、业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

3、物业服务企业或者其他管理人业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

4、业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

5、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提讼。

五、物业公司是否需要和每户业主签订合同

1、不是。

2、物业公司必须跟业主签订物业合同的情况
开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》
正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》
正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》

3、物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况
如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。
因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。
而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。

六、物业服务合同是否全体业主都要签订？

物业服务合同不需要全体业主来签订。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定。
【法律依据】
《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

听律网引用法规
[1]《民法典》 第九百三十九条

七、"业主委员无执照组织机构代码证签订物业管理服务合同是否合规?"

　　业主委员会是民间法人，没有营业执照和组织机构代码证，而物业公司是企业都有，我国的机关事业单位、人民团体、民间法人单位都没有营业执照和组织机构代码证，因为这些单位不是企业，不是以盈利为目的的单位。     机关事业单位、人民团体、民间法人只要具备政府相关部门的备案证书就可以行使经济合同签订的权利。物业公司与业主委员会签订的物业服务合同在向当地房管部门、物价部门备案时物业公司需要出具营业执照和税务登记证、组织机构代码证。

八、物业管理合同业主委员会、物业管理公司服务业主。

1、双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或业主选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。　　

2、管理项目。即接受管理的房地产名称，坐落位置、面积、四周界限。　　

3、管理。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化养护和管理;清洁卫生;车辆行驶及停泊;公共秩序;房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。　　

4、管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费;有的收费项目是同物业管理委员会洽谈决定的，如停车场的停车费，这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定。　　

5、双方的权利和义务。　　

6、合同期限。即该合同的起止日期。　　

7、违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。　　

8、其它事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调节，合同的变更等。

九、您知道吗，在签订物业管理合同时，需要100%的业主签字才能生效。

小区物业管理委托合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）________________________________________受托方（以下简称乙方）________________________________________有关法律、法规，在自愿、平等、商量一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型____________________________________________座落位置____________________市____________________区建筑面积____________________平方米；________________第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承受相应的职责。第二章委托管理事项业主委员会委托小区物业管理合同第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的搜罗、清运

十、业主有权要求物业公司履行合同吗

有权利！特点一　合同主体业主大会和物管企业　　示范主要是为业主大会与物业管理企业签订合同提供指导。按照有关规定，业缤纷彩音风暴免费听第39届世界广告大会神奇冒险之旅尽情体验上网实用手册主大会选聘物业管理企业后，由业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同，明确各自的权利义务。　　与前期物业服务合同相比，主要区别一是合同主体不同，本合同的主体是业主大会和物业管理企业；前期物业服务合同的主体是开发商和物业管理。二是适用阶段不同。本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理公司，与其签订服务合同；前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。　　特点二　六大规定规范双方行为　　示范共分为九章，主要包括物业服务、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、合同变更和解除的约定、违约责任等。通过合同进一步明确当事人的权利义务，使物业管理更加有法可依。　　特点三　服务收费更为明晰　　关于物业服务费用，示范制订得较为明晰。除了约定总的服务费用外，还明确对电梯、水泵运行维护费用进行约定；此外，示范对价格形式区分了政府指导价和市场调节价，对物业服务费用核算方式区分了酬金制和包干制。　　比如对酬金制的规定为，酬金制物业管理，从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金。物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务费不足的数额、原因和建议的补足方案。　　特点四限制落选物管公司拒不撤出　　针对目前出现的合同终止后，原物业管理企业不撤出物业项目的矛盾，示范规定了物业管理企业在合同终止后撤出物业项目的义务，并详细规定了物业管理企业不撤出物业项目时应承担的违约责任——物业管理企业在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向小区业主大会支付委托期限内平均物业管理年度费用一定比例的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。　　示范还明确了合同双方在物业项目接撤管方面的权利义务，包括物业管理有关材料的交接、遗留问题的处理等。　　特点五　业主也是履约主体　　征求意见过程当中，部分市民提出物业服务合同签约主体是业主大会和物业管理企业，合同中为什么出现业主和业主委员会的职责的疑问。因为物业管理本身有一定的特殊性，业主大会主要是议事机构，业主委员会是业主大会的执行机构，在履行物业服务合同过程中，需要业主委员会履行相应的职责。而业主是物业服务的受益者和物业服务费用的支付者，同时，按照物业管理条例的规定，业主应当履行业主大会作出的决定，因此，业主也是物业服务合同重要的履约主体，享有合同中的权利，同时要履行合同中的义务。　　特点六　违约责任更具操作性　　在征求意见后，示范对违反合同要承担的责任，即违约责任做了较为详细的规定，使合同的履行更具有可操作性。　　比如，物管企业违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主大会有权要求物管企业清退；造成业主经济损失的，还应给予经济赔偿。而业主逾期交纳物业服务费的，物管企业可以从逾期之日起每日按应交费用的一定比例加收违约金。

十一、业主委员会应与物业管理企业签订物业服务合同

业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定

十二、物业管理合同签订

1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业;

2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指购房人（业主）。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称__________乙方所购房屋销售（预售）合同编号__________乙方所购房屋基本情况类 型__________座落位置__________建筑面积_______平方米有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;

2、有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方;

3、建立健全本物业的物业管理档案资料;

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为;

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用;

7、编制物业管理服务及财务年度计划;

8、每___个月向乙方公布物业管理费用收支帐目;

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等;

12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认;

13、____________。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权;

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》;

4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用;

5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》;

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿;

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议;

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益;

10、____________。第二条 物业管理服务一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、_______等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、____等。三、环境卫生1、____________2、____________3、____________四、保安1、1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;

2、____________3、____________2、责任1、____________2、____________3、____________五、交通秩序与车辆停放1、1、____________2、____________3、____________2、责任1、____________2、____________3、____________六、房屋装饰装修管理见附件《房屋装饰装修管理协议》。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观

1、____________2、____________二、设备运行

1、____________2、____________三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、____________2、____________四、环境卫生

1、____________2、____________五、绿 化

1、____________2、____________六、交通秩序与车辆停放

1、____________2、____________七、保 安

1、____________2、____________八、消 防

1、____________2、____________九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小 修1、____________2、____________急 修1、____________2、____________十、第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间________________;二、住宅按建筑面积每月每平方米__________元;三、非住宅按建筑面积每月每平方米________元;四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米____元;五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳;六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用;七、物业管理服务费用标准按________调整;八、每次交纳费用时间______。第五条 其他费用一、车位及其使用管理服务费用机 动 车1、__________2、__________非机动车

1、__________2、__________二、有线电视

1、__________2、__________三、_______________四、_______________第六条 代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条 维修基金的管理与使用一、__________规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向_________交纳维修基金____元。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、__________。第八条 保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理;三、_____________。第九条 广告牌设置及权益一、_____________二、_____________三、_____________第十条 其它约定事项一、_____________二、_____________三、_____________第十一条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金;四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天___交纳违约金，或_______;五、____________。第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十五条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向_________仲裁委员会申请仲裁，或向人民。第十六条 本协议正本连同附件共______页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送________（物业管理行政主管部门）备案。第十八条 本协议自签字之日起生效。甲方签章____ 乙方签章____代表人_____ 代表人_____

听律网引用法规
[1]《房屋买卖（预售）合同》 第一条
[1]《物业使用守则》 第二条
[1]《房屋装饰装修管理协议》 第三条
[2]《房屋装饰装修管理协议》 第四条
[3]《房屋装饰装修管理协议》 第五条
[4]《房屋装饰装修管理协议》 第六条
[5]《房屋装饰装修管理协议》 第七条
[6]《房屋装饰装修管理协议》 第八条
[7]《房屋装饰装修管理协议》 第九条
[8]《房屋装饰装修管理协议》 第十条
[9]《房屋装饰装修管理协议》 第十一条
[10]《房屋装饰装修管理协议》 第十二条
[11]《房屋装饰装修管理协议》 第十三条
[12]《房屋装饰装修管理协议》 第十四条
[13]《房屋装饰装修管理协议》 第十五条
[14]《房屋装饰装修管理协议》 第十六条
[15]《房屋装饰装修管理协议》 第十七条
[16]《房屋装饰装修管理协议》 第十八条